전세자금 대출이 없어지면?

전세자금 대출이 없어지면? - 과연, 집값이 잡힐까?

 

우선, 전세자금대출은 전세집에 들어갈때 실행한다.

대출이 실행되려면, 전세집에 등기 상 부채가 없어야하고, 있다해도 전세금으로 말소하는 조건으로 가능하다.

 

보통 매매가액의 50% 선에서 전세가가 형성되는데,

이번에 정부에서 대출 규제했던건, 전세가 없는 매물에 신규 전세를 맞춰 나머지 금액을 대출 받는 걸 제한했다.

만약에 전세안고거래일 경우 매도 금액에서 전세금을 제한 금액 만큼은 대출이 가능하다.

정부는 “갭투자”를 막고 싶었던 것 같다.

 

전세자금대출은 전세금에 80%까지 가능한데, 20%는 현금으로 가지고 있어야한다.

보통 내 주위를 보면 적게는 3천만원부터 1억 정도 가지고 전세대출을 실행하는 것 같다.

 

유튜브에 부동산 관련 뉴스를 보다보면

댓글에 전세자금대출을 없애야된다는 의견이 종종 보였다.

순간 호기심이 일어 정말로 어떻게 될까 상상해봤다.

 

전세자금대출이 실행되는 시점은 아래 사항으로 추려질수 있을 것 같다. 

 

1번) 매수자가 집을 살때 매매금에서 전세금 차액 만큼만 투자하려고 하는 경우

2번) 기존에 전세금을 반환해야될때 경우

3번) 주택 소유 후 개인적인 이유로 거주 불가가 됐을때 경우

 

전세자금대출이 없어지면 신규 거래는 물론, 

2년마다 계약 연장이 안되기 때문에 많은 사람들이 월세로 옮겨질 것이다.

그러면 당연히 보증금이든, 월세든 비싸질 것 같다.

전세를 활용한 갭투자는 없어질 것이고, 매수 수요는 엄청 적어져 집값이 떨어질 것이다.

2번 같은 경우에도 전세가 안 나가 반환해야되는 돈을 못 구해 매물이 쏟아질것이고,

매수 수요도 적어져 빠른 속도로 집값이 떨어질 것 같다. 

 

아파트 갈아타기를 하려던 사람들은 좀 더 살기로 결정할 것 같고,

영끌해서 집을 산 사람은 대출 갈아타기를 하며 최대한 버틸려도 할 것 같다.

(영끌족이 집을 안팔 것 같은 이유는, 어차피 이사가도 월세 낼거면 그냥 소유할 것 같다.)

즉, 실거주하는 사람들은 매도를 안하고, 투자한 사람들 또는 사정이 급한 사람들은 급매로 내놓는 현상이 될 것 같다고 추측된다.

 

근데 내가 앞으로 월세를 살아야되는 사람의 입장이라면,

이참에 집을 살 것 같다.

차라리 내 집에 이자를 내는 게 낫지, 남에 집에 월세 내는건 너무 아깝다는 심리가 생기지 않을까?

게다가 집값이 뚝뚝 떨어지고 있으면 지금이 내집 마련 기회라고 생각할 것 같다.

이 심리는 곧 월세를 살던 사람들의 매수 수요로 이어질 것이다.

월세는 전세보다 이사가 편하기 때문에 더욱 빠르게 진행 될 것 같다.

그렇다고 가격이 널뛰기 하지 않고 딱 젊은 세대 사람들이 살 수 있는 수준의 가격까지만 갈 것 같다.

 

모든 것이 지나가고, 

전세 매물은 거의 없어지고, 

집을 소유하고 있는 실소유자들은 많아졌고,

월세는 여전히 비싸고, (왜냐하면 집을 산다는 건 젊은 이들에게 너무 먼일이기 때문에)

비싼 고층 아파트들의 거품이 싹 걷어졌을 것이고,

6억대 이하 아파트들은 실거주가 많아지면서 보합 상태일 것이다.

 

인생은 회전목마.

원래 아파트 갈아타기를 하고 싶었던 사람들은 이제 움직일때라고 생각 할 것 같다.

아파트 매수세는 다단계 같아서, 집 값은 다시 조금씩 오를 것이다. 

 

집값이 바닥을 쳤을때, 매수한 사람들은 부동산 불패를 외치지 않을까?

이때까지 월세를 살고 있는 사람들은 점점 더 내집마련이 비현실적으로 다가올 것 같다.

 

결과적으로 젊은 사람들이 더욱 힘들어질 것 같다.

매달 월세를 내야하는데 집값은 다시 예전 금액으로 돌아올것이다.

현금을 2 ~ 3억 정도 모았고 월세나 전세로 살고 있는 사람들은 점점 오르는 집값을 보고

결국 집을 살것 같다.

 

전세는 갭투자나 전세 사기로 이용되기 좋은 구멍이 많은 제도이지만

목돈이 부족한 젊은 층이 저렴하게 자취할 수 있는 방법인건 맞다.

내가 상상해본 결과를 봤을때,

전세 부작용을 막기 위해 전세를 없애기 보단

갭투자나 전세사기의 패턴을 파악해 전세대출 조건을 강화하는게 맞다고 생각된다.

또, 돈을 빌려주는 은행은 집에 대한 담보 금액이 보장되어 있기 때문에

이 집이 문제가 있던 말던 세입자에게 돈을 빌려주는 구조가 잘 못 되었다고 생각한다.

은행에서 대출 실행되기 위해서 정부로부터 안전한 매물임을 필수로 확인받고,

정부는 좀더 구체적이고 어려운 기준을 만들어 검증 해야된다고 생각한다.

 

중요한건 집값이 중요한게 아니고, 실수요자들의 생활 수준과 집값의 갭이 중요하다.

나는 물가가 오르고 집값이 오르는건 자연의 이치라고 생각하는데, 

우리가 이 오르는 짒값이 터무니없이 "비싸다"고 안 느끼는게 중요한 것 같다.