내집마련계획

나는 내가 가질수 있는 자산중에 '집'에 대한 욕심이 제일 많다.

집에 대한 가치가 제일 커서 그런 것 같다.

그래서 반년동안 조금씩 알아본 정보를 정리해보고 앞으로 어떻게 진행해야될지 프로세스를 정리했다.

 

1. 신혼희망타운

• 예비신혼부부는 무주택 기간이 없고, 자녀가 없기 때문에 당행 1단계에서 만점으로 추첨되어 당첨되야한다.
• 당행은 공공분양 나온 시에 거주중이면 해당되는데, 당행 -> 도 -> 타지역 순으로 경쟁하기 때문에 아무래도 당행이 가장 경쟁력이 적으면서도 30% 뽑아 가능성이 높다.
• 1단계에서 떨어지면 2단계에서 경쟁을 해야하는데, 1단계가 거의 추첨이기 때문에 인기가 있는 곳은 2단계 점수도 준비해야된다.
• 예비신혼부부는 1단계에서 당행이고 거주하고 있는 지역이 비인기 지역이면 가능성이 있지만, 아니면 운좋게 당첨되길 기도해야된다.
• 2단계에서는 비인기 지역이면 10점도 가능한 것 같고, 인기 지역이면 최소 점수가 11점이다. (11점은 가능성 엄청 낮음)

우선공급단계	항목	최대 점수	최대점수 기준
1단계	가구소득	3점	(2020년 기준) 외벌이: 388만원 이하 맞벌이: 444만원 이하
	해당도 거주기간	3점	2년 이상
	청약	3점	24회 이상
2단계	자녀수	3점	3명 이상
	무주택기간	3점	3년 이상
	해당도 거주기간	3점	2년 이상
	청약	3점	24회 이상

위에 표를 보면 1단계, 2단계 모두 만점 받으려면 갖춰야되는 조건이다.

남자친구가 경기도 시흥시에서 살고 있어서 올해 시흥 장현 A3 공고가 나오면 도전해보고 또 떨어지면 생애최초특공으로 노선을 갈아타서 준비해야될 것 같다. 왜냐하면 가구소득이 너무 낮고, 자녀수는 빨라야 1명인데 2단계에서 최대로 나올수 있는 점수가 10점이라 비인기 지역만 가능한데, 경기도의 비인기 지역은 너무 교통이 안 좋거나 기피시설이 있었다. 그래서 차라리 혼인기간 7년이내 돈 좀 모으고 애기도 생기면 그때 생각해봐도 될 것 같다.

 

2. 신혼부부특별공급

• 당해, 혼인기간이 적고 자녀수가 많고 소득이 적으면 유리 -> 세 쌍둥이를 낳아야 가능ㅋㅋㅋ
• 2021년부터 일반유형에 추첨제가 추가되었다.
• 공공분양 (9점 예상, 탈락): 13점 만점에 커트라인 11 ~ 12점이다. 찾아보니까 10점 이하는 생애최초특공으로 도전해보는게 좋다고 한다. 신혼특공은 자녀가 2명 이상이 경우 가능성이 있다. (서울지역은 2자녀도 어렵다고 한다ㅠㅠ)
• 민간분양: 소득, 혼인 기간 등 기본 요건과 자녀수로 결정된다. 민간도 마찬가지로 자녀 2명은 있어야 가능성이 생긴다.

3. 생애최초특별공급

• 태어나서 한번도 집을 산적이 없어야된다. (당근당근)
• 소득세 5년이상 납부해야된다.
• 추첨제로 진행된다.
• 당해 거주지역 2년 이상 거주해야된다.
• 특별공급과 일반공급 두개다 신청해도 된다.
• 공공분양: 2021년에는 소득기준 130%(722만원)로 변경된다고 한다. 그리고 청약은 24회이상 납입, 24개월이상 유지, 600만원 이상 저축해야한다.
• 민간분양: 2021년에는 소득기준 160%로 변경된다고 한다. 청약 조건은 없지만 예치금이 있어야된다. 예치금은 현재 거주 중인 지역별로 다르다.

4. 신혼부부전용 구입자금으로 민간분양 아파트 구매

• 입지가 좋은 곳을 찾아 5억대 아파트를 대출껴서 구매하는 방법이다.
• 생애최초내집마련일 경우에만 가능하다
• 신혼부부전용 구입자금 대출로 최대 2억 2천만원 대출 가능
• 계약금 5천만원과 잔금 2억 3천만원 모아야한다.
• 30년동안 약 33만원씩 이자를 내면서 갚음 (3년이내면 중도상환수수료 있고, 변동 금리 1.8%)

집값 = 50,000
계약금 = 집값 * 0.1 = 5,000
중도금 = 집값 * 0.6 = 30,000
잔금 = 집값 - 계약금 - 중도금 = 15,000
준비해야되는 돈 = 잔금 + (중도금 - 신혼부부대출금) = 23,000

중도금은 중도금대출로 먼저 내고, 추후 중도금과 잔금을 신혼부부대출과 내 돈으로 상환해야된다.

중도금 + 잔금이 4.5억이고 이중 신혼부부대출 최대치를 받아 갚는다면 나머지는 내돈 2.3억이 필요하다.

 

5. 프로세스 정리

1. 혼인신고를 한다.
2. 주택도시기금의 신혼부부전용 전세자금 대출을 받는다.
3. 전세금 1억 5천 집이면 최대 대출은 1200만원 나오고, 금리는 2% (매달 약 20만원 이자를 내야하고 중도상환수수료가 없다)
4. 경기도 시흥이나 부천으로 전세집 구해서 산다.
5. 올해 2021년 시흥장현에 A3, B10, 시흥하중 구역 분양이 나오면 신희타 신청한다.
6. 떨어지면 시흥, 부천 지역에 신혼부부특별공급일반추첨과 생애최초특별공급을 계속 도전한다.
7. 당첨될때까지 열심히 씨드머니를 모은다.
8. 결혼식한다.
9. 시간이 흘러흘러 내가 30살이 될때까지 청약 당첨에 실패하면 신혼부부전용 구입자금으로 아파트를 구매한다. (청약포기)
10. 아파트 입주하고 돈 모아서 경매를 한다.
11. 낙찰되면 에어비앤비나 월세로 내놔 운영한다.