6억원대 아파트 살 때 체크리스트 (생애최초 / 내집마련 / 신혼부부)

작년에 열심히 임장을 돌아다니고, 네이버 부동산으로 손발품을 한 결과,

나는 일을 저지르고 말았다.

6월달에 6억짜리 아파트를 매수했고, 9월달에 잔금을 치뤄

지금 1년동안 거주하고 있다.

첫 내집마련을 하고 여러가지 후회한 부분들이 있어서 블로그에 공유해보려고 한다.

먼저 내가 내집마련을 하게된 과정부터 찬찬히 포스팅 해보겠다!

(작년의 나는 투자 관점 보다도 실거주 만족도에 좀 더 포커스를 했다는 점 참고해주세요☺️)

 

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생애최초 아파트 매수 시 고려한 핵심 기준 정리했다. (feat. 실수 줄이는 체크리스트)

생애 최초로 아파트를 매수하면서 가장 중요하게 생각했던 것은 리스크 관리와 현실적인 회전성이었다.
아래는 실제 매수 과정에서 고민해서 적어본 체크리스트이다!

 

1. 출퇴근 동선 기준 설정

• 부부의 출퇴근 지역이 서로 다른 방향일 경우, 특정 한쪽에 치우친 입지는 리스크가 커진다.
  • 아기가 생길 가능성이 있으므로 부모님 거주지나 와이프 출근지와 더 가까운게 현실적으로 좋을 것 같다.
  • 만약에 육아휴직을 길게 할 생각이면 남편 출근지에 맞추는것도 괜찮을것 같다.
• 장시간 출퇴근은 체력 소모뿐 아니라 장기 거주 만족도에 직접적인 영향을 준다.
• 교통 호재가 있더라도 개통 시점이 불확실하거나 단일 호재에만 의존하는 지역은 단기 가격 상승 기대가 제한적이라고 판단했다.
  • 이미 지하철이 개통되어 운영되고 있는곳을 우선적으로 봤다.
  • 호재보다 현재 기준 이동 시간과 현실적인 접근성을 우선 고려.

2. 아파트 연식 기준 (10~15년)

• 사실 지하철 + 학군에 위치한 구축 아파트(20년 이상)가 투자 가치가 있다.
• 다만 실거주 기준에서는 주차 문제 / 내부 구조 / 인테리어 비용 / 거주 만족도 / 가족 구성원의 수용도 등을 함께 고려해야 한다.
• 그래서 나는 준신축(10~15년)을 현실적인 타협점으로 설정
• 30년 이상 구축은 투자 관점에서는 검토 가능하나, 첫 실거주 매수로는 부담이 크다고 판단
  • 이부분은 지금 와서 생각해보면 많~~이 아쉬움
  • 생각보다 20년이상된 아파트인데 살만한 곳 많음

3. 예산 설정: 6억 원 전후

• 대출 규제(DSR, 정책대출 요건)를 고려했을 때 2억원 자본금이 있을경우, 6억원대가 현실적인 상한선
• 신혼·생애최초 대출 조건상 6억 이내가 유리
• 다만 급매나 협상 여지가 있으므로 네이버 부동산이나 호갱노노에서 필터링할때 6.1~6.2억까지 필터링 범위 확장
• 예산은 고정값이 아니라 전략적 범위로 설정

4. 전·월세 회전율 (매우 중요)

전월세 회전율은 다음 이유로 핵심 지표로 활용했다.

• 향후 매도 시 유동성 확보
• 매도가 어려운 경우 전세 전환 가능성
• 전세 수요가 있는 지역은 가격 하방이 상대적으로 단단함

판단 근거

• 대출 규제가 강화될 경우, 전세 수요 감소보다는 전세 이동 감소 가능성이 높을거라고 판단해서, 전세가율이 급격히 무너지기보다는 유지될 가능성이 높다고 생각했음
  • 이건 실제로 내가 생각한대로 되고 있음! 
  • 대출 규제와 토허제로 인해 전세 매물이 감소하고, 전세값이 엄청 오르는 중
• 회전율은 ‘수익’이 아니라 부동산의 가장 큰 리스크인 ‘부동성’을 줄이는 수단이라고 생각
  • 이거는 지금와서보니, 반은 맞고 반은 틀림.
  • 회전율이 높아야 가격도 쉽게 오르는 것 같음. 어쨌든 회전율이 선택에 있어서 가장 중요한 요소인건 변하지 않는 것 같음
  • 회전율 기준 120% 이상되는 아파트가 저점대비 상승율이 좋음!
  • 회전율은 호갱노노에서 확인 가능

호갱노노에서 회전율 확인하는 방법

5. 내가 실제 사용한 필터링 조건

네이버 부동산 기준:

• 300세대 이상
• 연식 15년 이하 (30년까지 늘려서 필터링 하세요!)
• 매매가 6.2억 이하
• 전용 20~30평대

위 조건만 적용해도 선택지는 급격히 줄어든다...

6. 추가 체크 포인트: 용적률

• 구축 아파트 검토 시 용적률 확인 필수
• 용적률이 낮을수록:
  • 향후 재건축/재개발 가능성 높음
  • 장기적 토지 가치 측면에서 유리

7. 내 집 마련 vs 투자, 기준을 먼저 정할 것

• 실거주 목적: 삶의 질, 이동 시간, 개인적인 취향
• 투자 목적: 수익률, 상승 여력, 입지 우선

두 가지를 동시에 만족하는 선택지는 드물기 때문에 우선순위를 명확히 정한 뒤 판단하는 것이 중요하다.

 

 

 

핵심 요약

• 첫 매수는 완벽한 선택보다 리스크를 줄이는 선택
• 가격, 회전율, 출퇴근 동선은 감정보다 데이터로 판단
• “지금 어떤 삶을 원하는가”에 대한 답이 위치를 결정한다고 생각함