부동산 임장 하는 방법

아파트 매수 전 반드시 거치는 실전 임장 프로세스에 대해서 적어봤다.

 

네이버 부동산, 호갱노노, 아실 등을 통해 관심 지역과 아파트 단지를 어느 정도 추렸다면
그 다음 단계는 임장을 통해 실제로 걸러내는 과정이다.

온라인 정보만으로는 절대 알 수 없는 요소들이 많기 때문에 아파트 매수를 고려한다면 임장은 필수 과정이라고 생각한다.

 

1. 임장 전 준비: 네이버 지도 핀 정리

임장 전 가장 먼저 한 일은
네이버 지도에 핀 그룹을 만들어 단지를 정리하는 것이었다.

• 가고 싶은 단지
• 예산 때문에 제외한 단지
• 개인적으로 선호하지 않는 지역

까지 모두 저장했다.

이유는 단순하다.
직접 가보면 예상과 다르게 느껴지는 곳이 많고,
비싼 단지는 왜 비싼지 직접 체감해보는 것이 도움이 되기 때문이다.

핀을 찍은 후에는
도보 + 대중교통 기준으로 대략적인 이동 루트를 설정했다.

 

2. 임장 루트는 ‘실거주 기준’으로 설계

임장 루트는 개인 취향이 아니라
해당 지역의 실거주자가 주로 이용할 교통수단 기준으로 봐야 한다.

• 매수 목적일 경우:
  → ‘나’가 아닌 미래의 거주자·세입자 관점으로 판단
• 전월세 임장과 매수 임장은 기준이 다름

도보 이동, 버스 환승, 지하철 접근성 등을 실제로 체험하며 체력 소모, 동선의 불편함을 체크했다.

 

3. 가능하면 동행 임장 추천

같은 아파트 단지라도
사람마다 느끼는 장단점은 상당히 다르다.

부동산에 관심 있는 지인과 동행하면:

• 놓치기 쉬운 단점 발견
• 주관적인 판단을 객관화
• 비교 관점 확장

에 도움이 된다.

 

4. 임장의 종류: 분위기 임장, 부동산 임장

임장은 크게 두 단계로 나눠 진행했다.

① 분위기 임장 (1차)

• 상권 형성 상태
• 도보 피로도, 경사
• 동네 분위기, 생활 밀도
• 주변 거주민 성향

→ 문서로 알 수 없는 정성적 정보 수집

② 부동산 임장 (2차)

• 공실 여부
• 평면 구조
• 인기 동/라인
• 인근 단지 시세 비교

→ 정량적 정보 확인

 

내가 몇차례 임장 다녀보니, 분위기 임장 → 단지 공부 → 부동산 방문 이 순서가 가장 효율적이었다.

 

5. 부동산 방문 시 체크 포인트

부동산을 방문할 때는 미리 주변 단지들의 시세와 특징을 어느 정도 파악한 상태여야 한다. 

그래야 추천 매물이 정말 급매인지, 설명 중 과장과 핵심을 구분할 수 있는지 판단이 가능하다.

몇 번 다니다 보면 ‘계약하러 간다’기보다는 정보 확인을 위한 대화라는 느낌으로 부담도 많이 줄어든다.

 

6. 임장 시 반드시 해야 할 것

• 메모 필수
• 사진 많이 촬영
  • 특히 정문 + 아파트 이름 나오게 촬영

신도시나 대단지의 경우 외관이 비슷해 임장 후 정리가 매우 헷갈리기 때문이다. 

 

7. 임장 후 정리 방법

임장 후에는 반드시 비교 정리 단계가 필요하다.

정리 방법 예시:

• 아파트 이름 나열
• 항목별 비교:
  • 교통
  • 상권
  • 환경
  • 가격

마지막에 가격을 함께 적으면 어떤 단지가 상대적으로 비싼지 / 저렴한지 판단이 쉬워진다.

 

 

8. 개인적으로 설정한 입지 우선순위

실거주 2~3년 기준으로 아래와 같이 정리했다.

1순위: 교통

• 대중교통 우선
• 지하철 노선, 배차, 환승
• 자차 이용 시 고속도로 IC 접근성

※ 지하철에서 단지까지의 ‘체감 이동 시간’ 중요

2순위: 상권·쇼핑 인프라

• 대형 상업시설
• 일상 소비 + 가족 단위 활동 가능 여부

3순위: 환경

• 소음
• 치안
• 동네 이미지(브랜드)
• 주거 밀도

학군은 고려 대상에서 제외했다.
단기 실거주 + 신혼부부 기준으로 판단했기 때문이다.

그렇지만 나는 자금 여력이 부족해서 학군을 포기했지, 학군은 무조건 필승 조건이다.

 

9. 임장 후 결론 도출 방식

정리하다 보면 보통 아래 유형으로 나뉜다.

• 가장 좋지만 가격이 부담되는 곳
• 무난하지만 저렴한 곳
• 애매한데 가격도 애매한 곳

이 중에서 '나쁘지 않은데 가격이 상대적으로 싼 곳’을 선택했다.

 

임장은 많이 다닐수록 기준이 명확해지는 과정이라고 느꼈다.

아직 많이 어렵지만, 그래도 작년에 매수했을때보단 단지를 더 잘 보는 느낌이 든다.

부동산이 어려운게, 당연히 좋은 조건으로만 되어 있는 집을 사는게 맞지만

각자의 사정과 재정상태에 따라 우선순위를 나눠

가장 가치 있는 것을 골라야 되다 보니 어려운 것 같다!