26년 신생아특례대출로 갈아타기 준비 (8억 아파트 기준)

24년도 10월달에 첫 내집마련을 하고 내년이면 2년이되어 비과세가 가능해진다.

내년 1월이면 우리 호탕이가 태어날 예정이라 드디어! 나도 신생아특례대출을 사용할 수 있게 되었다.

 

그래서 한해를 마무리하는 시점인 지금,

내년 계획을 새우면서 신생아특례대출로 갈아타기를 하는 방법에 대해서 공부했다.

 

알아보니 생각보다 절차가 복잡해서 마음도 복잡해졌다.

신생아특례대출의 가장 큰 단점은 "무주택" 상태여야 한다는 것!

 

다른 사람들의 사례를 찾아보니 두 가지 방법으로 실행하는 것 같다.

1. 전월세로 잠깐 살았다가 갈아타기 하기

2. 일반 주택담보대출로 잔금 치루고 신생아특례대출로 대환하기

 

1번 같은 경우에는 보관이사비용, 월세 비용이 발생한다.

2번은 주택담보대출 중도상환수수료가 발생할 수 있고, LTV 40% 인 지역을 매수할 경우 그 만큼만 대환이 가능하다.

예를 들어 내가 8억원 집을 매수하면, 3억 2천만원 주담대를 실행할 수 있는데, 신생아특례대출도 3억 2천만원까지만 대환이 가능하다.

대환이 아닌 경우 신생아특례대출로 LTV 70%까지도 가능하다.

만약 3개월내 대환할 경우 신규건으로 판단되어 한도 설정된다고 한다. 이건 대출 상담 받을 때 물어봐야겠다.

 

나같은 경우 작년에 이사하면서 발생한 비용 갚는라 돈을 못 모았고,

내년에는 출산휴가와 육아휴직으로 인해 돈을 많이 못 벌 예정이라

2번은 신용대출을 많이 이르켜야해서 불가능한 방법이라 1번 방법으로 진행해야될 것 같다.

(아니면 1~2년동안 돈을 더 모아서 진행해야되는데, 내년까지는 상승장이 유지될 것 같아 안전하게 내년에는 갈아타기를 하고 싶다)

(*참고: 우리집은 상급지중에 하급지라 상승장에서 갈아타야됨!)

 

신생아특례대출로 갈아타기 할때 발생되는 여러가지 비용을 총 합산해 보니 약 3천만원 발생할 것 같다.

상세하게 내역을 보면,

매수 관련 비용만 8억 기준 약 천만원 내외로 발생된다. 

취득세 포함해서 계산했는데, 1가구 1주택, 실거주용 전용85이하 기준이다.

여기에 매도할때 중계보수료와 등기 말소 비용 400만원

기존의 주담대 중도상환수수료 200만원

무주택상태 유지를 위한 월세와 이사 2회 비용 1천만원

생애최초 3년 못채워서 발생하는 취득세 감면 자진신고 260만원까지 합하면

넉넉하게 약 3천만원 정도 필요하다.

 

신생아특례대출로 받을 수 있는 최대 한도는 4억원에서 방공제 4천 8백만원 제하면

3억 5천 200만원을 받을 수 있다.

그러면 나머지 4억 4천 800만원과 비용을 포함하면 4억 7천 800만원이 필요하다.

취득세는 무이자할부로 내고, 무주택 전월세 기간을 취대한 짧게 해야 비용이 줄 것 같다.

무주택 기간은 최소 2주는 필요한 것 같다. (등기 이전, 전입도 된 상태에서 대출 신청이 가능하다)

 

어린이집도 문제다.

월세집을 기존에 살던 동네에서 계약해서 좀 더 다니다가 이사가는 곳에 가정 어린이집으로 보낼지,

아니면 새로운 동네에 미리 전입해서 대기를 해야될지 고민된다.

아무래도 3월에 어린이집 입소 시기에 맞춰서 새로운 어린이집에 들어가는게 낫겠지?

 

생각이 많다...

 

갈아타기를 미루고 싶은 마음이 일렁일렁이지만

오늘 읽은 책에서 잔소리를 하는 것 같아

귀찮음을 이겨내고 방법을 만들어 보자!